Als Eigentümer einer bezugsfreien Immobilie sollten Sie alle Optionen, einschließlich die des Verkaufs in Erwägung ziehen.
Verkaufen statt Mietpreisbremse
Ein freiwerdendes Objekt vollzieht für gewöhnlich einen Wertsprung von 15-30%, der bei einer Wiedervermietung verloren geht.
Durch die „Mietpreisbremse“ werden Sie oft daran gehindert, den marktüblichen Ertrag zu realisieren. Diesen Einflussfaktoren steht die Zukunftsperspektive Ihrer Immobilie gegenüber.
Wir helfen Ihnen gerne bei Ihrer Entscheidungsfindung, die neben den objektspezifischen Merkmalen auch Ihre persönliche Situation, steuerliche Aspekte und die Finanzierungsseite berücksichtigen sollte.
Es ist unser Anspruch, gemeinsam mit Ihnen das beste Ergebnis für Sie zu finden, bei dem es sich immer um eine Einzelfallentscheidung handelt.
Seit Juni 2015 gilt die Mietpreisbremse
Das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ ermöglicht es den Bundesländern, bestimmte Gebiete zu angespannten Wohnungsmärkten zu erklären und dort die Mieten zu deckeln.
Was das Gesetz regelt
In den betreffenden Gemeinden darf die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags in einer Bestandswohnung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Vergleichsmiete ergibt sich meist aus den Mietspiegeln vor Ort.
Ausnahmen
Drei Ausnahmen sind in dem neuen Gesetz vorgesehen: für Neubauten, umfassende Modernisierungen und bereits bestehende Miethöhen.
Neubau sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet worden sind.
Umfassende Modernisierung besteht, wenn mehr als ein Drittel der Mittel aufgewendet wurde, die ein vergleichbarer Neubau gekostet hätte.
Zudem ausgenommen sind auch bestehende Mietverträge. Vermieter müssen bereits vereinbarte Miete nicht absenken.
Was Mieter gegen eine zu hohe Miete unternehmen können
Zahlt ein Mieter eine um mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete, ist diese Forderung des Vermieters (außer genannte Ausnahmen) unzulässig und unwirksam. Der Mieter kann zu viel verlangte Miete einbehalten – auch wenn er die zu hohe Forderung im Mietvertrag unterschrieben hat. Das geht allerdings nur in Form einer qualifizierten Rüge. Er muss begründen, auf welcher Grundlage er die zu hoch angesetzte Miete festgestellt hat. Dafür muss der Mieter wissen, wie hoch die Miete seines Vormieters war. Der Vermieter ist zur Auskunft auf Anfrage verpflichtet. Ist die Rüge erteilt, kann der Mieter ab diesem Zeitpunkt zu viel gezahlte Beträge zurückverlangen. Zurückliegende Zahlungen kann er nicht einfordern.
2018: Verschärfung der Mietpreisbremse
Die Bundesregierung will n einem neuen Gesetz Mieter vor Wucher und Verdrängung schützen.
Bundesregierung hat eine Verschärfung der seit 2015 geltenden „Mietpreisbremse“ beschlossen.
Im sogenannten Mietrechtsanpassungsgesetz sind unter anderem eine Auskunftspflicht für Vermieter, eine Einschränkung der Mieterhöhung nach Modernisierung oder Strafen für Luxussanierungen vorgesehen.
Das Gesetz soll nun im Bundestag beschlossen werden.
Die SPD Justizministerin Barley möchte die Rechte von Mietern stärken und sie vor Verdrängung schützen.
Im Grundgesetz stehe „Eigentum verpflichtet“, daran müssten sich auch Finanzinvestoren und Spekulanten halten.
Die 2015 eingeführte Mietpreisbremse hat nicht zum gewünschten Erfolg gebracht. Im Gegenteil: Vermieter die bislang moderat oder gar nicht erhöhten, wurde angeregt ihre schwindenden Rechte zu sichern und so folgten Mieterhöhungen, die sonst nicht stattgefunden hätten.
2014, als die Diskussion um das neue Gesetz von SPD Justizminister Heiko Maas bereits im vollen Gange war, ließ dieser sein Haus im Saarland durch eine Makler vermieten und die Mieter die Provision zahlen.
Erst als dies in der der Presse bekannt wurde, hat er seinen Mietern die Provision erstattet und verlauten lassen, sich sich rechtlich einwandfrei verhalten zu haben.
Nach der verschärften Mietpreisbremse der Mietpreisstopp?
Kaum zwei Wochen nach der verschärften Mietpreisbremse, folgt der zweite Vorstoß der SPD zur Enteignung privater Immobilieneigentümer, der Mietpreisstopp. Neben der Verschärfung der Mietpreisbremse wollen die Obersten der SPD einen 12-Punkte-Plan zur Drosselung von Mieterhöhungen umsetzen. „Der Druck auf dem Mietmarkt sei heute schließlich so dramatisch, dass zusätzliche Maßnahmen ergriffen werden müssten.“
Der 12-Punkte-Plan beinhaltet unter anderem einen Mietpreisstopp. Er sieht vor, dass die Mieten an Orten mit einem angespannten Wohnungsmarkt für einen Zeitraum von fünf Jahren nur noch in der Höhe der Inflationsrate erhöht werden dürfen. Dieser Mietpreisstopp soll nicht nur für bestehende Mieten, sondern auch für neu abgeschlossene Mietverträge gelten.
Bisher dürfen Mieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt innerhalb von drei Jahren um bis zu 15% erhöht werden (sonst bis 20 %). Nach den neuen Plänen, auf Basis einer Inflation von rund 2% sind dies nur noch etwa 6%.
Zudem sollen auch Eigenbedarfskündigungen eingeschränkt werden.