Zum 1.1.2019 ist eine Mietrechtsänderung in Kraft getreten.
Vermieter können jetzt weniger Modernisierungskosten auf Mieter umlegen und Mieter können Verstöße gegen die Mietpreisbremse rügen.
Es ist das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ und dies sind die Neuregelungen:
nur noch acht Prozent Modernisierungsumlage und eine Kappungsgrenze
Die Modernisierungskosten können nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich, statt bisher 11 Prozent auf die Mieter umgelegt werden. dies gilt für Modernisierungen, die ab dem 1.1.2019 angekündigt werden.
Zudem gilt eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Wenn die Miete jedoch weniger als 7 Euro je Quadratmeter beträgt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur um 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen.
Berechnung der Modernisierungsumlage wird einfacher
Die Berechnung der Modernisierungsumlage beziehungsweise Modernisierungsmieterhöhung wird Vermietern durch ein vereinfachtes Verfahren erleichtert. Bei Kosten von maximal 10.000 Euro können Vermieter 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und der Rest kann als Modernisierungskosten umgelegt werden.
Auskunftspflicht des Vermieters über die Höhe der Vormiete
Vermieter sind künftig verpflichtet, ihren neuen Mietern vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor vereinbarte Miete zu geben, wenn sie (gemäß § 556e Abs. 1 BGB) unter Verweisung auf die Vormiete eine Miete vereinbaren möchten, die oberhalb der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete liegt. Wenn der Vermieter sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse beruft, wie z.B. eine vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), eine erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB) oder eine erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB) – berufen will, muss er künftig unaufgefordert die Mieter über diese Umstände informieren.
Tut er dies nicht, kann er maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, auch wenn eine Umstände vorliegen, die eine höhere Miete rechtfertigen würden. Jedoch kann der säumige Vermieter dies nachholen und sich zwei Jahren danach auf die Ausnahmen berufen.
Mieter kann Verstöße rügen
Für Mieter ist es ab sofort einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Bisher musste die Rüge die Tatsachen der Beanstandung der Miethöhe enthalten, jetzt reicht künftig eine einfache Rüge aus. Beruft sich Vermieter auf eine der gesetzlichen Ausnahmen, kann der Mieter hierauf verweisen. Macht der Vermieter keine Angaben, benötigt der Mieter keine Begründung. Weiterhin kann der Mieter jedoch nur Mieten zurückfordern, die nach der rechtmäßiger Rüge fällig geworden sind.
Herausmodernisieren erschwert
Wird nach Ankündigung einer Modernisierung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Arbeiten begonnen oder pausieren diese nach Beginn mehr als zwölf Monate, wo wird eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn eine Mieterhöhung von 100 Prozent oder mehr ankündigt oder die Mieter hierdurch erheblich belastet werden. Der Vermieter kann sich mit einen nachvollziehbaren objektiven Grund entlasten. Das gezielte „Herausmodernisieren“ kann als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden.
