Fünf Jahre Mietenstopp: Für fünf Jahre werden die Mieten für nicht preisgebundene Wohnungen eingefroren. Ein Inflationsausgleich von 1,3 Prozent pro Jahr ist ab 2022 vorgesehen.
Rückwirkende Geltung: Das Gesetz gilt rückwirkend zum 18. Juni 2019, dem Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eckpunkte im Senat.
Erstvermietung im Neubau nicht betroffen: Erstvermietungen in Neubauwohnungen, die ab dem 1.1.2014 bezugsfertig waren, werden vom Berliner Mietengesetz ausgenommen.
Mietobergrenzen: Zur Festlegung der Mietobergrenzen wurden die Mieten des Berliner Mietspiegels 2013 mit der Reallohnentwicklung bis 2019 fortgeschrieben. Die Mietobergrenzen ergeben sich aus der Tabelle des Gesetzes und sind entsprechend der Baualtersklassen und Ausstattung gestaffelt.
Mietobergrenzen und zulässige Zuschläge
Die Mietentabelle legt fest, wie hoch die Nettokaltmiete in Abhängigkeit von Alter und Ausstattung einer Wohnung bei einer Wiedervermietung sein darf. Die Obergrenze kann sich bei einer Modernisierung maximal um 1 €/m² erhöhen (siehe Modernisierung). Bei Senkung überhöhter Mieten in bestehenden Mietverhältnissen sind die wohnlageabhängigen Ab- bzw. Zuschläge und ein pauschaler Aufschlag von 20 % zu berücksichtigen.
Erstmalige Bezugsfertigkeit, Ausstattung & Mietpreis / m²
- bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad 6,45 €
- bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,00 €
- bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92 €
- 1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 6,27 €
- 1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22 €
- 1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59 €
- 1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 6,08 €
- 1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62 €
- 1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 5,95 €
- 1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 6,04 €
- 1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 8,13 €
- 2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad 9,80 €
Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich der Wert um 1,00 €. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind:
- schwellenlos erreichbarer Aufzug,
- Einbauküche,
- hochwertige Sanitärausstattung,
- hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
- Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)
Wie wird die Mietobergrenze bei einer Wiedervermietung genau berechnet?
Wohnung im Mehrfamilienhaus:
Tabellenwert gemäß Baualter + ggf. 1 € für moderne Ausstattung + ggf. Modernisierung = Mietobergrenze
Wohnung im 1-/2-Familienhaus:
Tabellenwert gemäß Baualter + 10 % Zulage + ggf. 1 € für moderne Ausstattung + ggf. Modernisierung = Mietobergrenze
Wiedervermietung: Bei Neuvermietung im Bestand dürfen die Höhe der vorherigen Vertragsmiete und die Mietobergrenze nicht überschritten werden. War die vorherige Miete höher als die Mietobergrenze, darf maximal zur Mietobergrenze vermietet werden. Liegt die Miete einer modern ausgestatteten Wohnung besonders niedrig (unter 5,02 Euro/qm), darf diese bei Wiedervermietung um maximal 1 Euro/qm auf maximal 5,02 Euro/qm angehoben werden.
Bestandsmieten: Es darf nur die Miete gefordert werden, die bis zum 18. Juni 2019 wirksam vereinbart wurde. Nachträgliche Staffeln und Indexerhöhungen sind unwirksam. War die Wohnung zum Stichtag nicht vermietet, darf nur die zuletzt geschuldete Miete, also die Vormiete, verlangt werden.
Erstmalige Vermietung: Wird der Wohnraum nach dem Stichtag erstmals vermietet oder nach Inkrafttreten dieses Gesetzes wieder vermietet, darf höchstens eine Miete in Höhe der Mietobergrenze gefordert werden. Eine erstmalige Vermietung liegt vor, wenn Räume bislang als Gewerberäume vermietet wurden, oder wenn nicht mehr dieselbe Mietsache vermietet wird, etwa, weil die Wohnungsgröße erheblich geändert worden ist.
Modernisierung: Modernisierungsmaßnahmen (energetische Sanierung, Barrierefreiheit) sind anzeigepflichtig, Umlagen sind bis zu 1 Euro pro Quadratmeter zulässig. Für darüber hinausgehende Modernisierungskosten sollen Förderprogramme genutzt werden. Eine Umlage der Kosten auf die Mieter ist dann nicht zulässig.
Mietsenkungen: In bestehenden Mietverhältnissen sollen Mieter auf Antrag ihre Miete senken können, wenn diese um mehr als 20 Prozent über der zulässigen Mietobergrenze liegt. Dabei werden Zu- und Abschläge für einfache Lage (-28 Cent/Quadratmeter), mittlere Lage (-9 ct/qm) und gute Lage (+74 ct/qm) berücksichtigt. Die Regelungen werden erst 9 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet.
Härtefälle für Vermieter: Bei wirtschaftlichen Härtefällen sollen Mieterhöhungen genehmigt werden, wenn das zur Vermeidung der Substanzgefährdung und von Verlusten zwingend erforderlich ist. Die genehmigten Mieterhöhungen oberhalb der Mietobergrenzen sollen durch einen Mietzuschuss bei WBS-berechtigten Haushalten abgefedert werden. Der Mietzuschuss darf höchstens dem die Mietobergrenze überschreitenden Betrag entsprechen.
Bußgeld: Verstöße gegen die Anforderungen des Berliner Mietengesetzes gelten als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro.